中国开发商财务困境令银行房贷失去一层“安全网” - RSSHub

中国正愈发寄望于通过银行增加房贷发放，来提振陷入困境的房地产市场。但有一个问题：房地产繁荣时期许多违约风险很高的贷款束缚了银行的手脚。

根据监管文件，过去几年来，中国房地产开发商为其预售房屋提供了至少3,000亿美元的住房抵押贷款担保。这些房地产公司承诺，如果借款人在住房完工和交付之前违约，它们将支付购房者应向银行支付的利息和本金。

这个曾被视为万无一失的做法，如今已经成为中国银行业的一个拖累。随着几十家房地产公司陷入财务困境，其房贷担保能否兑现也画上了一个大大的问号。许多潜在购房者不再愿意购买预售房，减少了贷款需求。

今年以来中国房贷发放量急剧下降。根据Wind的官方数据，今年1-7月，中国居民中长期贷款新增相当于2,490亿美元，较上年同期锐减了55%。这些贷款大部分为房贷。

中国百强开发商的新房销售已连续14个月下降。根据行业数据提供商克而瑞(China Real Estate Information Corp.)的数据，2022年前八个月销量大跌47%。

8月份，中国银行业将5年期贷款市场报价利率(LPR)下调0.15个百分点，至4.3%，降低了购房者贷款的成本。这是中国今年第二次下调5年期LPR。

许多开发商正受困于流动性问题，没有足够资金来完成他们的房地产项目。今年夏天，涉及中国各地300多个住宅项目的沮丧的购房者威胁称，如果他们的住宅没有按时完工和交付，他们将停止偿还房贷。

如果购房者对未完工房产的贷款违约，为这些贷款提供担保的开发商将有责任向放贷机构进行偿还，还要承担相应利息和所有处罚。

债务研究公司CreditSights分析师在7月的一份报告中说，相较于以前而言，银行可能会成为开发商更大的债权人。

Jefferies中国金融机构研究主管陈姝瑾(Shujin Chen)说，中国的银行仍然愿意提供房贷，但购房者的需求疲软，贷款机构不愿意接受陷入困境的开发商的房贷担保。她表示，如果一家开发商已经拖欠公开市场上的债务，它们就没有钱来履行这些担保义务。

在过去十年中，中国约有80%的新房销售是开发商承诺在一到三年内交付的预售房。买家通常支付相当于房产购买价格30%的首付款，另外70%为借款，并立即开始支付房贷。

来自首付和房贷的钱被存放在第三方托管账户中，用于支付住房的建设费用。这种安排是由地方政府促成的，地方政府为只完成了计划建设施工25%的项目发放预售许可。

由于这些房贷一开始不是以竣工房屋作抵押，中国地产开发商向银行提供担保，说明如果个人借款人在房屋建设过程中违约，开发商将支付贷款利息和本金。许多房地产公司在提交给监管机构的文件中称，这是行业惯例，不太可能产生任何实际的财务义务。

当房屋完工并将所有权转移给购房者时，开发商的担保就停止了，房贷转而以完工的房屋为抵押。

龙洲经讯(GaveKal Dragonomics)驻北京的高级分析师咬丽蔷(Rosealea Yao)表示，这种安排在很多年里都不是问题，因为房地产总体上是一项不错的业务，为所有人带来了良好的回报。她表示，银行乐于为交易提供便利，不仅向购房者提供贷款，还向开发商提前拨付资金。

然而，中国对托管账户的监管较为宽松，使得房企能够在项目完工之前动用资金，并用于其他活动。

中国社会科学院房地产研究员邹林华7月份在一篇帖子中写道，现在购房者承担着项目烂尾的风险。他表示，这种贷款安排实质上让开发商从购房者手中获得免费资金。

现在一个真实存在的风险是，由于整个行业的不景气让一些开发商流动性严重不足，一些房地产项目可能无法完工。标普全球评级(S&P Global Ratings) 7月份的一份报告估计，在最坏的情况下，陷入债务困境的开发商大约一半的项目可能停工或推迟，中国约6.4%的房贷、相当于约3,480亿美元的贷款可能面临违约风险。

标普董事兼房地产分析师Edward Chan说，如果预售制度缺乏一套完善的监管规定，就会出问题，我们目前看到的正是这种情况。